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博弈与合作市场与政府的地产争夺战

2019-11-10 22:29:12来源:励志吧0次阅读

博弈与合作:市场与政府的地产争夺战

大约三年前,华远地产董事长任志强(微博)在接受21世纪经济报道采访时,曾对政府、开发商、银行的角色做了入木三分的描绘。

他说,政府才是最大的开发商,以土地和税源开发为主。地产商从来都是随从,博弈者。而地方政府和地产商是同盟者。政府抬高了民众预期,而老百姓是房价上涨的受益者,但却总“吃肉骂娘”。专家学者是捧臭脚的,没有任何公众态度。而媒体肆意歪曲信息,误导大众。银行虽然按照公司法注册,名义上是公司但实际上是政府手中的工具,而不是盈利主体,是政府调节社会公平的工具。

任志强的话虽有玩笑成分,三年时间过去了,一切似乎都没有变。尽管十八届三中全会指明了改革的方向,强调市场的作用,但房地产市场仍笼罩在严厉的“行政调控”氛围内,计划经济管理方式仍留有浓重色彩。唯一的变化可能是同盟者的关系更加紧密了,合作无处不在。

新型合作关系

行政调控带来的后果恐怕是房价连年上涨。

逻辑一直没被打破。任志强观察到,当开发商有大量库存时,因政策调控不得不适度降价以回收现金,但不会在没有市场预期时进一步扩大生产,于是当解决了现金流的时候,市场中的库存也开始下降了,就将剩余的产品用高价出售,以弥补前期降价的损失,于是价格又开始回升了。

回看历史,2008年至2009年的降价潮,既有金融危机的成分又有限购政策的原因。为什么调控越来越严厉,但却再也未出现大的降价潮?

绿城集团董事长宋卫平曾不止一次批判政府的“失信”,拿地之初并没有告诉他,会有限购政策出台。绿城成了那一轮调控中最受伤的企业。后来,如何应对调控带来的不确定性成为所有房地产企业的必修课,企业开始具备免疫力。想用措手不及的行政命令让市场降价,几乎不可能。

即使是限定了房价涨幅目标,许多城市也未完成。当年中央出台限购等重大调控措施,北京市房协立马召开通气会,对政策进行解读,并对开发商进行“安抚”。不止一位开发商感慨,比房价上涨更猛烈的是地价。开发商心知肚明,地方政府并不希望房价大降。稳中有升的房价既照顾了各方利益,又能完成中央既定的任务。

而城市运营商的隆重登场,意味着地方政府和开发商之间的合作关系更加紧密。这并非新生事物,但在新的时代里要求新型关系出现。

2000年前后,在中国非常流行大盘模式。所谓“大盘模式”,就是投资人以十分低廉的价格从政府手中大规模购入土地,这些土地都是没有配套设施的“生地”,开发商需要从规划做起,建道路、建管、建学校、建商场,随着土地逐步成熟,配套设施也渐趋完善,房子价格不断攀升,丰厚利润也就随之而来。因此,在当时的市场环境下地产商似乎最欢迎“无为”的政府。

但开发商受到资金实力、利益边界、收益模式等条件的影响,决定了其不可能把城市很好的运营下去。大盘开发过程中,经常出现这样的现象:大盘开发完成后,周边环境依然没有得到改善,大盘里的公共服务设施投入乏力,公共资源产权边界混乱,甚至仍有大片的土地屯在开发商手中常年得不到开发。而政府当初以低廉价格出让的土地,事后再想弥补各种社会公共服务功能的不足,却发现自己手里已经没有了可用的资源。

随着土地“招拍挂”政策的出台,大盘时代宣告结束,但新的城市运营商时代随之而来临。伴随于此的是,中国加速的城镇化进程和大规模的城市建设。

但问题也随之而来,以新城建设为例,许多城市出现了相似的问题。第一,城市产业缺乏或产业亟待升级调整,造成城市产业荒漠化、空心化严重,导致就业机会严重不足;第二,进城农民对城市就业、住房、教育、医疗、社会保障等公共服务产品需求大量增加,城市公共产品相对短缺;第三,城市社会管理能力却远远滞后,造城区人口过于密集、交通拥堵、环境污染、水资源紧缺、房价飙升、空气质量下降等各种“城市病”。

地方政府发现,单靠政府解决这些问题是无力的,必须借助市场力量。新的合作关系也随之而来。比如,找更有资金实力的央企合作,还有一些有资源的企业。企业不仅帮助政府进行城市公共产品的建设,也同时植入产业。

这样的选择亦是双方向的。企业也在选择能够提供更优质资源、更好服务的创新型政府。

在一次“长阳模式”研讨会上,北京万科总经理毛大庆曾表示,当初之所以选中长阳来投资,“首先是看中了这里的交通,其次是良好而成熟的市政资源,第三就是政府的执政能力。不论是跟规划部门的接触,还是跟政府其他部门的接触,效率都非常高。他认为,长阳镇在这些方面的突出优势能极大地减少开发商的隐性风险。”

如果说和过去有不同,则体现在地方政府和企业的利益捆绑得更深,无论是政府的执政水平,还是企业的开发水平都更高。与此同时,博弈的局面变得更复杂。博弈不仅体现在开发商和地方政府的谈判中间,也体现在共同抵御中央政策风险上,甚至是城市群和城市群之间的竞争。

困惑与担心

困惑并不因为合作关系的加深而消弭,新的问题随之而来。这几乎是地方政府和企业都无法解决的体制性问题。

比如,医院的建设。受制度所限,社会资本并不能顺利进入公立医院。而万科在长阳花费巨大精力引入的北医三院,却因为医院的属地化管理,不具备行医资格。在实现公共资源均等化方面,企业常常感到无力。现有的体制甚至对于公共资源的流动带来巨大的障碍。当企业尝试将优质的教育资源带到新城或者新区时,也进行得不是很顺利。

方正集团董事、总裁、北大资源集团董事长余丽在接受21世纪经济报道采访时建议,政府应积极鼓励市场力量参与到文化产业发展的事业中来,让企业承担一部分职责,但应在制度、资金等方面给予一定的支持。

如果说政府和企业的深度合作,带来了城市发展的效率,值得警醒的是,效率背后的问题。

以开发旅游地产为例,万达长白山度假区是在短时间里打造出来的旅游区,亦是地方政府和企业深度合作的典范。阿特金斯亚太区旅游咨询和度假区总体规划董事Bruce C. MacDougall曾在负责万达长白山项目的设计公司里工作十年。

抛开万达长白山项目,他认为,旅游地产建设速度过快会带来风险。他告诉21世纪经济报道,“我的家乡加拿大惠斯勒 Whistler就有一个滑雪区,那里花了20年才建成,中国旅游地产确实发展速度太快了。”

Bruce C. MacDougall有超过30年的规划经验。他指出,如果中国的旅游地产的发展速度慢下来,通过降速就能够给予开发项目充分的时间,让市场有充分的时间去做研究,同时市场也能够有充分的时间把旅游地产产品进行消化和吸收。而从西方国家的经验来看,西方城市发展得比较早,所以就更早地犯了很多错误,成功经验多是来所犯的错误。

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